Налоговый вычет на коммерческую недвижимость

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом

Имущественные налоговые вычеты,

применяющиеся к правоотношениям, возникшим с 1 января 2012 года

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Имущественный налоговый вычет

по суммам, полученным налогоплательщиком в налоговом периоде

от продажи имущества

 Имущественный налоговый вычет по суммам, полученным налогоплательщикомв налоговом периоде от продажи недвижимого имущества         
(абз.1, абз.2 пп.1 п.1 ст.220 НК РФ)               

 Недвижимое     
имущество      

 Жилые      дома,     квартиры,     комнаты,     включая
приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики
или земельные участки и доли в указанном имуществе    

 Размер вычета  

 в  суммах,  полученных  от продажи, но не превышающих в
целом  1  000  000  рублей,  если  указанное недвижимое
имущество  находилось в собственности налогоплательщика
менее 3 лет                                           

 Замена вычета  

 Вместо  вычета  налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих  облагаемых  налогом  доходов на сумму фактически
произведенных   им   и   документально   подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов.        

 Недвижимое имущество,   
изъятое для    
государственных
или            
муниципальных  
нужд           

 Земельный участок и (или)  расположенный  на  нем  иной
объект недвижимого имущества                          

 Размер вычета  
для недвижимого
имущества,     
изъятого для   
государственных
или            
муниципальных  
нужд           

 В размере выкупной стоимости, полученной
налогоплательщиком в денежной или натуральной форме   

 Имущественный налоговый вычет по суммам, полученным налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества            
(абз.1, абз.2, абз.5 пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ)         

 Иное имущество 
(за исключением
имущественных  
прав)          

 Недвижимое   имущество  (за  исключением  жилых  домов,
квартир,   комнат,   включая   приватизированные  жилые
помещения,  дач, садовых домиков или земельных участков
и долей в указанном имуществе):                        
а) участки недр;                                      
б)  все,  что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение   которых   без  несоразмерного  ущерба  их
назначению  невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства;                 
в) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические    объекты,    подлежащие   государственной
регистрации.  Законом  к  недвижимым  вещам  может быть
отнесено и иное имущество.                             

 Движимое    имущество    (вещи,    не   относящиеся   к
недвижимости, включая деньги и ценные бумаги).        
При реализации   акций   (долей,   паев),    полученных
налогоплательщиком  при реорганизации организаций, срок
их   нахождения   в   собственности   налогоплательщика
исчисляется  с  даты приобретения в собственность акций
(долей, паев) реорганизуемых организаций.             

 Размер вычета  

 В  суммах,  полученных  от  продажи,  но не превышающих
250 000  рублей,   если  иное  имущество  находилось  в
собственности налогоплательщика менее 3 лет           

 в  размере  фактически  произведенных  и  документально
подтвержденных  расходов по операциям реализации ценных
бумаг (абз. 14 п. 18 ст. 214.1 НК РФ)                 

 в размере выкупной стоимости земельного участка и (или)
расположенного   на   нем   иного  объекта  недвижимого
имущества,  полученной  налогоплательщиком  в  денежной
или натуральной  форме,  в  случае  изъятия  указанного
имущества для государственных или муниципальных нужд  

 Замена вычета  
(за исключением
реализации     
ценных бумаг)  

 Вместо  вычета  налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих  облагаемых  налогом  доходов на сумму фактически
произведенных   им   и   документально   подтвержденных
расходов, связанных с получением этих доходов         

 Вместо  вычета  налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих  облагаемых  налогом  доходов на сумму фактически
произведенных   им   и   документально   подтвержденных
расходов,  связанных  с  получением  этих  доходов, при
продаже   доли   (ее   части)   в   уставном   капитале
организации,  при  уступке  прав требования по договору
участия     в     долевом    строительстве    (договору
инвестирования  долевого  строительства  или по другому
договору, связанному с долевым строительством)        

 Порядок применения имущественного налогового вычета по суммам,    
полученным налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи имущества
(пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)                       

 Распределение  
вычета между   
совладельцами  
имущества      

 Распределяется  пропорционально  доле  совладельцев   в
случае   реализации  имущества,  находящегося  в  общей
долевой либо общей совместной собственности           

 Распределяется  по договоренности между совладельцами в
случае   реализации  имущества,  находящегося  в  общей
совместной собственности.                             

 Определение    
периода        
нахождения в   
совместной     
собственности  
имущества      
каждого        
из супругов    

 Основание и момент возникновения права собственности на
отчужденное  имущество  налогоплательщика   и   период,
в  течение  которого   отчужденное   налогоплательщиком
имущество находилось в его собственности,  определяется
с учетом гражданского (п. 1 ст. 256 ГК РФ)  и семейного
(п. 1      и   п. 2 ст. 34 СК  РФ)     законодательства
(Определение  Конституционного  суда  РФ  от 02.11.2006
N 444-О).                                             

 Случаи         
неприменения   
вычета         

 Вычет  от  продажи  имущества  не  распространяется  на
доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от
продажи   имущества   в   связи  с  осуществлением  ими
предпринимательской деятельности                      

 Порядок предоставления имущественного налогового вычета        
по суммам, полученным налогоплательщиком в налоговом         
периоде от продажи имущества                      
(п. 2 ст. 220 НК РФ)                         

 Продажа        
имущества      
(за исключением
ценных бумаг)  

 Вычет  предоставляется  при  подаче  налогоплательщиком
налоговой декларации  в  налоговые органы  по окончании
налогового периода                                    

 Продажа ценных 
бумаг          
(ст. 214.1     
НК РФ)         

 при исчислении и уплате налога у налогового агента    
(брокера, доверительного управляющего, управляющей    
компании, осуществляющей доверительное управление     
имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд,  
или у иного лица, совершающего операции по договору   
поручения, договору комиссии, агентскому договору или 
по иному подобному договору в пользу налогоплательщика)
(абз. 14 п. 18 ст. 214.1 НК РФ)                       

 либо по окончании налогового периода при предоставлении
налоговой декларации в налоговый орган                
(абз. 14 п. 18 ст. 214.1 НК РФ)                       

Вопрос-ответ.

Вопрос: Каков порядок получения физическим лицом имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении имущества по ипотеке?

Ответ: Согласно пп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

Налоговый вычет на коммерческую недвижимость

В соответствии с п.3 ст.210 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в виде уменьшения дохода, в отношении которого предусмотрена налоговая ставка, установленная п.1 ст.224 Кодекса (13%), подлежащего налогообложению, в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика возникло право на его получение, и в последующие налоговые периоды.

Поскольку имущественный налоговый вычет предоставляется путем уменьшения дохода, подлежащего налогообложению, предоставить его в большем размере, чем сумма дохода, полученная в соответствующем налоговом периоде, не представляется возможным.

Вместе с тем, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Вопрос: Предоставляется ли имущественный налоговый вычет на строительство (приобретение) гаража (пп.2 п.1 ст.220 НК РФ)?

Ответ: В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на строительство (приобретение) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на строительство (приобретение) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Согласно официальной позиции, выраженной в письмах УФНС России по г. Москве и по Ленинградской области, перечень объектов, по которым может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, является исчерпывающим, поэтому вычет на строительство и приобретение гаража не предоставляется.

Вопрос: Предоставляется ли имущественный налоговый вычет при приобретении земельного участка (пп.2 п.1 ст.220 НК РФ)?

Согласно официальной позиции перечень объектов и расходов, по которым может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, является исчерпывающим. Поэтому вычет на приобретение земельного участка не предоставляется. Отметим, что, если в договоре купли-продажи, например, дома с участком, стоимость дома не выделена отдельно, имущественный налоговый вычет не предоставляется в отношении всей суммы сделки.

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Общая информация

^К началу страницы

Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

  1. На новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

  2. На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически
    израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

  3. На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство
    или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

В соответствии со ст. ст. 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами Российской Федерации от реализации принадлежащего им недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13%.

Налогоплательщики — физические лица, получившие в налоговом периоде, которым признается календарный год, доход от продажи (реализации) недвижимого имущества, находившегося в их собственности, обязаны согласно ст. 228 НК РФ представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Физические лица должны указать в налоговой декларации все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, полагающиеся им налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, а также суммы налога на доходы, подлежащие уплате (доплате) в бюджет или возврату из бюджета по итогам истекшего календарного года.

Налогоплательщики, получившие доход от продажи недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве собственности, при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13%, вправе уменьшить полученные ими доходы на суммы имущественных налоговых вычетов, установленных пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщики вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных ими в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщиков менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщиков пять лет и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже вышеуказанного имущества.

Вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества в пределах вышеуказанных нормативов налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, то есть на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества.

Таким образом, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ законодателем определен закрытый перечень объектов недвижимого имущества, при продаже которых норматив имущественного налогового вычета установлен в пределах 1 000 000 руб., и расширительному толкованию данный перечень не подлежит.

Следовательно, объекты нежилого недвижимого имущества отнесены в данном случае к иному имуществу, при продаже которого норматив имущественного налогового вычета установлен в пределах 125 000 руб. Поэтому физические лица, получившие в истекшем календарном году доходы от продажи объектов нежилого недвижимого имущества, принадлежавшего этим лицам на праве собственности менее трех лет, имеют право на получение имущественного налогового вычета либо в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализованного нежилого помещения, либо в сумме, не превышающей 125 000 руб.

Однако как в первом, так и во втором случае размер предоставляемого имущественного налогового вычета не может превышать сумму дохода, полученного налогоплательщиками в истекшем календарном году от всех источников выплаты дохода и облагаемого налогом на доходы по ставке 13%.

При реализации нежилых помещений, находящихся в общей долевой либо общей совместной собственности, исчисленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этих объектов недвижимого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними, если вышеуказанное имущество находилось в общей совместной собственности.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам на основании составленного в произвольной форме письменного заявления при подаче ими в налоговые органы декларации по налогу на доходы по окончании налогового периода. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет. К таким документам, в частности, относятся:

  • документы, подтверждающие суммы полученного налогоплательщиком дохода и фактически уплаченного налога на доходы физических лиц за отчетный налоговый период;
  • договоры купли-продажи имущества;
  • договоры на оказание услуг;
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество;
  • платежные документы, подтверждающие направление налогоплательщиком денежных средств на приобретение имущества;
  • иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

Налог на коммерческую недвижимость: особенности расчета, ставки и проценты

Есть право использования налогового вычета. Его размер равен 250 тыс. рублей. Доход от продажи объекта является прибылью гражданина, поэтому для физических лиц применяется ставка НДФЛ – 13%. Если он не живет в России 183 дня в году и не получал за это время доходы, то считается нерезидентом. В этом случае ставка равна 30%.

Изменения в законодательстве касаются разных сфер. Одной из них является коммерческая недвижимость, владельцам которой с 2019 года надо оплачивать налоги по новым правилам. Общей ставки нет, есть лишь максимальное ее значение. Необходимо предварительно посчитать, сколько нужно заплатить, а также ознакомиться с возможными вариантами уменьшения суммы.

При продаже имущества.

Вопрос-ответ.

Ответ: В силу пп.2 п.1 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на строительство (приобретение) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на строительство (приобретение) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Отметим, что имущественный налоговый вычет предоставляется только при приобретении и строительстве жилых помещений. На нежилые помещения действие пп.2 п.1 ст.220 НК РФ не распространяется.

Договор купли-продажи недвижимого имущества выделяется в отдельный вид договоров купли-продажи. Такие договоры заключаются между собственниками недвижимого имущества — физическими или юридическими лицами и покупателями, которыми также могут выступать как физические, так и юридические лица.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости, связанные со спецификой предмета купли-продажи, определены параграфом 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Учитывая, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации этого права, продавец недвижимого имущества, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).

Специфические черты недвижимости: особая ценность, непотребляемость в процессе использования, прочная связь с землей и т.д. — обусловливают необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Так, из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, применительно к продаже недвижимости выбран только один.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме посредством составления одного (то есть единого) документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости предусмотрены ст. 554 ГК РФ. В соответствии с вышеуказанной статьей ГК РФ условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи недвижимого имущества договор не считается заключенным.

Статьей 555 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть определена цена реализуемого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Кроме того, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если земельный участок передается на праве аренды.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, к договорам продажи недвижимости не применяются.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме посредством составления единого подписанного сторонами документа, любое соглашение об изменении цены продаваемой недвижимости должно быть облечено в письменную форму и должно являться неотъемлемой частью самого договора продажи недвижимости. В противном случае такое соглашение признается недействительным, что влечет недействительность договора в целом.

Договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его подписания сторонами (ст. 425 ГК РФ), что позволяет продавцу и покупателю исполнить свои обязанности по договору до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Вместе с тем исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, поскольку только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц.

В связи с этим согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом п. 2 ст. 223 ГК РФ определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в ст. 2 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с п. 1 которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа и проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом N 122-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем момент перехода права собственности на недвижимое имущество отличается от момента исполнения договора продажи недвижимости. ГК РФ не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности; в связи с этим недвижимость может быть передана как до, так и после государственной регистрации права.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа о передаче договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, если такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим условиям договора.

В частности, существенными нарушениями требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений могут быть признаны затемненность, излишняя влажность, отсутствие достаточного обогрева помещения и т.д. Однако если такого рода недостатки были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, неприменимы.

Особый характер недвижимости как предмета договора купли-продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер, как правило, не менее двух лет. Договором продажи недвижимости может быть предусмотрен и более длительный срок (ст. 477 ГК РФ). При этом в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, поскольку такое имущество является индивидуально-определенным.

Таким образом, с учетом специфики самого предмета купли-продажи, определенные параграфом 7 гл. 30 ГК РФ нормы, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи недвижимости, относятся к императивным, то есть обязывающим стороны действовать строго определенным образом.

Налог на коммерческую недвижимость: как рассчитать сумму к оплате в 2019 году

  • Статуса продавца (физическое лицо, ИП, юридическое лицо).
  • Выбранной системы налогообложения.
  • Продолжительности владения правом собственности на объект.
  • Использования и налогообложения недвижимости в хозяйственной деятельности.
  • Наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости.

Ставка налога для резидентов – базовая, составляет 13%. Для нерезидентов – 30% от кадастровой стоимости объекта. Используется в качестве базы кадастровая стоимость, за исключением объектов, для которых такая стоимость не определена. В таком случае базой налогообложения будет договорная цена продажи недвижимости.

Изменения в сфере налогов коммерческой недвижимости физлиц в 2019 году

Давайте рассмотрим ситуацию немного детальнее. Как уже говорилось, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше, чем инвентаризационная. В первую очередь это относится к объектам, попадающим в категорию «коммерческая». Здесь разница увеличивается очень серьезно, соответственно, платить придется больше.

Следует также отметить еще один важный момент. Средства, вырученные благодаря налогу на коммерческую недвижимость, направляются в региональные бюджеты. Соответственно, местные власти, крайне заинтересованные в наполнении казны, будут делать все возможное для того, чтобы увеличить кадастровую стоимость.

Налогоплательщик получит обратно только те суммы, которые реально оплатил в виде налогов. Если доходы не позволяют претендовать на полный возврат всей начисленной суммы, то необходимо обращаться за оставшейся частью снова в следующих годах, пока вся сумма не будет получена.

Рассмотрим на конкретном примере, каким образом может повлиять несоблюдение сторонами договора требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, на решение вопроса о правомерности предоставления имущественного налогового вычета налогоплательщику в связи с продажей принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Пример 1. В 2002 г. физическое лицо по договору со строительной организацией инвестировало в строительство объекта 300 000 руб. на условиях, что после сдачи объекта в эксплуатацию инвестору будет предоставлено расположенное на первом этаже жилого дома нежилое помещение площадью не менее 50 кв. м без отделки.

В августе 2004 г. владелец помещения заключил с организацией договор купли-продажи этого нежилого помещения. В договоре предусмотрено, что передаточный акт подписывается сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю и в течение трех дней после полной оплаты стоимости этого помещения, которая определена сторонами в размере 1 000 000 руб.

При этом в договоре указано, что покупатель осуществляет эксплуатацию нежилого помещения с момента подписания данного договора, несет с этого момента бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи. Кроме того, в договоре содержится положение, согласно которому покупатель вправе в случае обнаружения скрытых дефектов предложить продавцу понизить первоначальную стоимость реализации данного нежилого помещения.

Государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости была осуществлена в сентябре 2004 г.

В октябре 2004 г. сторонами был заключен так называемый дополнительный договор купли-продажи того же объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым в результате обнаружения покупателем скрытых дефектов приобретенного им нежилого помещения в виде отсутствия бетонной стяжки пола и гидроизоляции стен стороны понизили первоначальную стоимость реализации данного имущества до 600 000 руб.

Проанализируем действия продавца и покупателя с точки зрения их соответствия нормам ГК РФ.

В основном договоре, в частности, предусмотрено, что передаточный акт подписывается сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю и в течение трех дней после полной оплаты стоимости этого помещения, однако при этом в нарушение норм ст. 556 ГК РФ в договоре указано, что покупатель осуществляет эксплуатацию нежилого помещения с момента подписания данного договора, несет с этого момента бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи.

Таким образом, по условиям вышеназванного договора государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю должна предшествовать фактической передаче вышеуказанного помещения покупателю и подписанию сторонами передаточного акта, хотя при таких обстоятельствах договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Кроме того, покупателю предлагается осуществлять эксплуатацию нежилого помещения и нести бремя его содержания, а также риск его случайной гибели или порчи еще до фактической передачи помещения покупателю и подписания сторонами передаточного акта, что автоматически влечет невозможность соблюдения предусмотренных данным договором условий.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В связи с этим именно в передаточном акте следовало указать на отсутствие бетонной стяжки пола и гидроизоляции стен, которые явно не относятся к скрытым дефектам, а только свидетельствуют об отсутствии отделки на сданном строителями объекте, то есть о степени готовности сданного объекта, с учетом которой устанавливалась стоимость приобретения нежилого помещения физическим лицом и которая уже в силу этого обстоятельства не могла являться тайной ни для продавца, ни для покупателя помещения на момент заключения ими договора купли-продажи недвижимого имущества в августе 2004 г.

С учетом нормы ст. 550 ГК РФ, устанавливающей, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами, так называемый дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный в октябре 2004 г., должен являться неотъемлемой частью основного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 г.;

Вместе с тем в нарушение ст. 550 ГК РФ сторонами были заключены два договора купли-продажи одного и того же объекта недвижимого имущества, причем последний, так называемый дополнительный, договор был заключен сторонами уже после государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, которая была осуществлена в сентябре 2004 г.

Поскольку дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества не прошел государственной регистрации в регистрирующем органе, он признается недействительным; в связи с этим стоимость реализации нежилого помещения определяется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 г.

Кроме того, так называемый дополнительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит положения, которые не отвечают нормам, установленным параграфом 7 гл. 30 ГК РФ для договоров продажи недвижимости, которые в силу специфики самого предмета купли-продажи не могут заключаться по принципу так называемых смешанных договоров.

В частности, пункт дополнительного договора купли-продажи недвижимого имущества о прощении долга продавца перед покупателем в размере, эквивалентном вновь установленной в этом дополнительном договоре стоимости реализации данного нежилого помещения на дату подписания договора, связан с предметами совсем других договоров, из которых возникли денежные обязательства продавца как должника перед покупателем как кредитором (в частности, договоров займа и дарения).

Вместе с тем содержание вышеуказанного пункта дополнительного договора купли-продажи недвижимого имущества о прощении долга продавца перед покупателем дает основание полагать, что продавцом нежилого помещения наряду с доходом от реализации этого помещения получен также доход в размере прощенного покупателем долга, который в данном случае тоже является объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

С учетом вышеизложенного физическому лицу, выступающему продавцом недвижимого имущества, в декларации по налогу на доходы за 2004 г. в составе полученных доходов следует указать сумму реализации нежилого помещения согласно договору купли-продажи, заключенному сторонами в августе 2004 г. (1 000 000 руб.

Поскольку вышеуказанные доходы подлежат обложению налогом на доходы по ставке 13%, продавец нежилого помещения при определении налоговой базы по налогу на доходы за 2004 г. в отношении полученных им в налоговом периоде доходов, облагаемых налогом по ставке 13%, вправе уменьшить такие доходы на сумму полагающихся ему налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ, в частности, на сумму имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Учитывая, что государственная регистрация права на недвижимое имущество была осуществлена его собственником в апреле 2004 г., налогоплательщик, реализовавший нежилое помещение, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им от продажи этого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, и при этом сумма вычета не может превышать 125 000 руб.

Вместо использования имущественного налогового вычета в пределах 125 000 руб. налогоплательщик вправе уменьшить полученный им от продажи имущества доход, который определяется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного сторонами в августе 2004 г., на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого нежилого помещения.

Коммерческая недвижимость: новые налоги с 2015 года

Кадастровая оценка устанавливает для любой, в том числе и коммерческой, недвижимости реальную стоимость, которая берется во внимание при реализации имущества. Инвентаризационная же определяется БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Налоговые льготы сохранены и в новой редакции закона, также предусмотрен вычет в виде уменьшения налогооблагаемой площади объекта на 300 квадратных метров для одной единицы недвижимости. Случается, что кадастровую оценку прошло здание в целом, а помещения «остались» на балансовой стоимости. В этом случае расчет налога осуществляется в виде доли от кадастровой оценки здания полностью. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая энциклопедия
Adblock detector