Аренда помещения у физического лица

Договор аренды с физлицом: оформляем правильно

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

  1. город;
  2. район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
  3. тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
  4. стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
  5. площадь.

Далее предлагается список нежилой недвижимости, удовлетворяющей заданным требования, с подробным описанием местонахождения и внутреннего размещения.

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

  • наименование документа, место, дата составления;
  • наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
  • ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
  • юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
  • банковские реквизиты сторон.

Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам

Аренда помещения у физического лица

Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, признаются объектом обложения НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). Дата фактического получения дохода — день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Налоговая ставка — 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Пункт 1 ст. 226 НК РФ предусматривает, что российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

В п. 2 ст. 226 НК РФ сказано, что исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

В свою очередь, согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ самостоятельно исчисляют и уплачивают налог физические лица, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Приведенные формулировки позволяют сделать вывод о том, что, если физическое лицо получило доход от российской организации или в результате отношений с ней, на последнюю возлагаются обязанности налогового агента.

Примечание. Приведем пример, когда доход выплачен с расчетного счета организации, но она не является налоговым агентом. Организация-работодатель по поручению своих работников, арендующих квартиры у физических лиц, удерживает из зарплаты и перечисляет со своего расчетного счета арендную плату. Здесь важно, с кем сложились отношения у арендодателя.

О том, что организация, арендующая имущество у физического лица (не зарегистрированного в качестве ПБОЮЛ), признается налоговым агентом по НДФЛ, выпущена масса разъяснений официальных органов (Письма Минфина России от 11.11.2008 N 03-04-05-01/417, от 24.12.2007 N 03-04-08-01/64, УФНС по г. Москве от 05.09.2008 N 28-11/84360, от 07.04.2008 N 28-10/033584@, от 18.01.2008 N 21-11/003426@).

Исполнение функций налогового агента арендатором означает, что организация обязана:

  • вести учет доходов, полученных физическим лицом, по форме 1-НДФЛ (п. 1 ст. 230 НК РФ);
  • исчислять налог нарастающим итогом с начала года по итогам каждого месяца с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога (п. 3 ст. 226 НК РФ);
  • удерживать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ);
  • перечислять в бюджет суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных средств на выплату арендной платы (не позднее дня перечисления дохода на счет налогоплательщика) (п. 6 ст. 226 НК РФ);
  • ежегодно не позднее 1 апреля представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц, суммах начисленного и удержанного налога по форме 2-НДФЛ (п. 2 ст. 230 НК РФ);
  • выдавать по заявлению физлица справки по форме 2-НДФЛ (п. 3 ст. 230 НК РФ).

В связи с тем что все перечисленные обязанности выполняет налоговый агент — арендатор, физическое лицо — арендодатель не обязано самостоятельно уплачивать налог и представлять в налоговый орган налоговую декларацию. Добавим, что обязанность по уплате НДФЛ считается исполненной налогоплательщиком со дня удержания суммы налога налоговым агентом (пп. 5 п. 3 ст. 45 НК РФ).

Если стороны договора аренды полагают, что арендодатель должен самостоятельно исполнять обязанности налогоплательщика, то физическое лицо должно представить до 30 апреля налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ) и перечислить в бюджет сумму НДФЛ не позднее 15 июля года, следующего за налоговым периодом (п. 4 ст.

Как было отмечено ранее, при выплате арендной платы арендодатель имеет все основания считать организацию-арендатора налоговым агентом по НДФЛ. Если налоговый агент не исполнил свои обязанности (хотя по закону должен был это сделать и имел возможность удержать налог), к нему могут быть применены меры ответственности. Причем здесь совершенно не важно, исполнял ли налогоплательщик обязанности по уплате налога и декларированию дохода самостоятельно.

Во-первых, согласно ст. 123 НК РФ неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащих удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению. Причем наказуемо как неперечисление удержанного у налогоплательщика налога, так и неперечисление неудержанного НДФЛ.

Обращаем особое внимание, что ответственность возлагается за неправомерное неперечисление (неполное перечисление), а не за несвоевременное перечисление. Другими словами, если налоговый агент перечислит в бюджет НДФЛ не в день выплаты дохода, а например, по итогам года или перед налоговой проверкой, штраф по ст. 123 НК РФ ему не грозит (Постановление ФАС ЗСО от 02.03.2009 N Ф04-1013/2009(973-А45-42)).

Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 126 НК РФ непредставление в установленный срок налоговым агентом в налоговые органы документов и (или) иных сведений влечет взыскание штрафа в размере 50 руб. за каждый непредставленный документ (то есть 50 руб. за каждую справку 2-НДФЛ).

В-третьих, согласно ст. 75 НК РФ нарушение срока уплаты налога чревато для налогового агента начислением пеней (п. п. 1, 7 ст. 75 НК РФ). Даже если налог не был удержан из доходов физического лица, пени все равно уплачивает налоговый агент (Постановления Президиума ВАС РФ от 22.05.2007 N 16499/06, от 26.09.2006 N 4047/06, от 16.05.2006 N 16058/05).

Итак, с налогового агента, не удержавшего и не перечислившего НДФЛ, могут быть взысканы пени и штраф. Саму сумму налога, подлежащего уплате в бюджет, налоговый агент обязан уплатить только в случае, если удержал его при выплате дохода физическому лицу (налоговый орган не вправе предъявлять такое требование налоговому агенту, имеющему доказательства, что доход был в полной сумме выплачен физическому лицу без удержания НДФЛ).

Если налоговый агент не удержал налог при выплате дохода физическому лицу и позднее решил это сделать (например, после аудиторской проверки или перед налоговой проверкой), он не вправе перечислить НДФЛ за счет собственных средств. Это запрещает п. 9 ст. 226 НК РФ. Однако закон не устанавливает ответственность за нарушение этого запрета.

Аренда помещения у физического лица

Есть прецеденты (немногочисленные), когда инспекции привлекали организацию к ответственности и начисляли ей пени, невзирая на то что НДФЛ был вовремя и в полном объеме перечислен в бюджет, хоть и за счет собственных средств налогового агента. Арбитры поддерживали налоговых агентов, указывая, что бюджет получил налог вовремя, поэтому нет оснований для применения ст. ст. 75 и 123 НК РФ (Постановления ФАС УО от 03.03.2008 N Ф09-942/08-С2, ФАС ЗСО от 01.11.2007 N Ф04-7664/2007(39817-А45-19) {amp}lt;1{amp}gt;).

К сведению: неудержание НДФЛ из доходов налогоплательщика и перечисление его в бюджет за счет средств налогового агента не являются основанием для возврата правильно исчисленных и уплаченных сумм из бюджета налоговому агенту (см. Постановление ФАС ЗСО от 13.11.2007 N Ф04-7817/2007(40014-А45-19)).

В качестве варианта можно предложить налоговому агенту уплатить НДФЛ за счет собственных средств и в дальнейшем (если выплаты в адрес налогоплательщика не прекращаются) удерживать из его доходов ранее не удержанные суммы налога (п. 2 ст. 231 НК РФ). Заметим, что п. 4 ст. 226 НК РФ ограничивает общую сумму удержания в размере 50% от размера выплаты.

Если налоговый агент выплачивал доход физическому лицу в полной сумме, не удерживая НДФЛ, и перечислял в бюджет сумму налога за счет собственных средств (и впоследствии также не удерживал его из доходов налогоплательщика), есть риск, что суммы неудержанного НДФЛ будут включены в налогооблагаемый доход физического лица (Постановление ФАС СЗО от 23.12.2008 N А42-964/2007).

Минфин выпустил большое количество разъяснений по данной теме. Все они сводятся к следующему. Для определения наличия экономической выгоды физического лица — собственника помещения самый важный критерий — зависит ли стоимость конкретной услуги от ее фактического потребления арендатором. Действительно, если арендодатель должен оплачивать какую-либо услугу независимо от факта использования помещения, оплата такой услуги арендатором будет для него экономической выгодой (например, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме).

Аренда помещения у физического лица

Если же в период «простоя» помещения какая-то услуга не потребляется (следовательно, не возникает обязательства по ее оплате), оплата пользования ею арендатором не означает экономической выгоды арендодателя, такая услуга потребляется и оплачивается арендатором исключительно в собственных интересах (Письма от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191, от 11.07.2008 N 03-04-06-01/194, от 14.11.2007 N 03-04-05-01/366, от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220).

Не менее важно, что зависимость стоимости услуги от фактического потребления должна быть подтверждена документально. Другими словами, арендуемое помещение должно быть снабжено счетчиками, показания которых отражаются в платежных документах, выставляемых управляющей организацией. Коммунальные услуги, плата за которые зависит от потребления, — это холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение.

Если у нежилого помещения имеется собственный, независимый от жилого дома узел подачи теплоэнергии, позволяющий арендатору самостоятельно регулировать параметры отопления, то и плата за теплоснабжение не включается в налогооблагаемый доход арендодателя (Письмо Минфина России от 24.12.2008 N 03-04-05-01/470).

Аренда помещений у физического лица

Может ли фирма оплачивать аренду физлицу наличными?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно

ст.130

и

ст.213 ГК РФ

, гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Да, вполне. В этом случае арендодателю «наличная» арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма № КО-2). Лимит расчетов наличными (100 000 руб. по одному договору) на расчеты между организациями и гражданами не распространяетсяУказание ЦБ от 20.06.2007 № 1843-У.

Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично. Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина вы не вправеп. 5 ст. 3 НК РФ. Условие договора (или дополнительного соглашения к нему), согласно которому эта обязанность возлагается на физлицо, будет считаться ничтожнымПисьма Минфина от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148.

И еще: профессиональный налоговый вычет по доходам от аренды помещения физлицу не положенст. 221 НК РФ.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

  • 13% — если он не ИП;
  • 6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

«Коммуналка» — доход в натуральной форме?

По общему правилу, сформулированному в ст. 209 ГК РФ, собственник имущества несет бремя его содержания. Бремя содержания нежилого помещения включает не только поддержание самого помещения в исправном состоянии, но и осуществление иных платежей. Так, собственник оплачивает коммунальные услуги, потребленные в помещении (тепло-, водо-, газо-, энергоснабжение, водоотведение), на основании договоров с коммунальными организациями.

Кроме того, если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, помимо платы за коммунальные услуги {amp}lt;2{amp}gt; собственник обязан вносить управляющей организации (или ТСЖ) {amp}lt;3{amp}gt; плату за жилое помещение, которая включает плату за работы и услуги по управлению домом, а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества (пп. 1 п. 2 ст.

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ обязывает арендатора поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому расходы в виде стоимости жилищно-коммунальных услуг традиционно возлагаются на арендатора путем включения соответствующего условия в договор аренды. Следует ли расценивать сумму жилищно-коммунальных платежей как налогооблагаемый доход арендодателя — физического лица?

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. Пункт 2 ст. 211 НК РФ конкретизирует, что к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг), в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика (пп. 1), а также оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой (пп. 2).

Остается решить принципиальный вопрос: является ли оплата коммунальных услуг арендатором, использующим помещение физического лица, доходом последнего? Напомним, что согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Аренда помещения у физического лица

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора  существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Оплата за налогоплательщика

Кстати, в своих разъяснениях Минфин указывал, что доход арендодателя — физического лица образуется также и при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества, не компенсируемых арендодателем (Письма от 21.06.2006 N 03-05-01-04/171, от 01.06.2006 N 03-05-01-04/141). Однако неотделимые улучшения инициируются арендатором, договор со строительной компанией он заключает от своего имени.

Таким образом, при условии заключения прямых договоров об оказании услуг арендатором собственник — физическое лицо не получает дохода, поскольку арендатор приобретает услуги в своих интересах. Учитывая вектор фискальных интересов, претензии налоговиков не исключены, однако выявить и отследить связь между производственными затратами арендатора и доходом арендодателя будет весьма сложно.

Чтобы признать коммунальные платежи доходом собственника помещения в данном случае, нужно, чтобы из договоров, заключенных между арендатором и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, следовало, что они заключены в интересах арендодателя (Постановление ФАС ЗСО от 08.11.2005 N Ф04-7880/2005(16520-А27-29)).

Может ли ип сдавать в аренду нежилое помещение физическому лицу — Законники

Специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

  • Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
  • Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
  • В каких случаях необходимо получение статуса ИП
  • Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности
  • Правила заключения арендных договоров
  • Налогообложение арендодателя
  • Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом
  • Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами
  • Аренда нежилого помещения у физического лица
  • Задать вопрос юристу

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов.

Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»). Обоснование:

  1. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

    К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

ГК РФ);

  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т.д.

В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.В аренду могут быть сданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

Соответственно и физическое лицо, и юридическое лицо вправе передавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическим, так и юридическим лицам. Т.е. распоряжаться по своему усмотрению. Арендаторами по договору аренды могут выступать любые физические и юридические лица (включая иностранных лиц).

При этом, следует учитывать, что арендатор (физическое лицо) в соответствии со ст.

Личная консультация У Вас есть ответ на этот вопрос? Вы можете его оставить, нажав на кнопку Ответить Похожие вопросы Имеет ли право собственник нежилого помещения на первом этаже МКД, сдаваемого в аренду под магазин, использовать выход А имеет ли вообще право владелец жилыми помещением сдавать его в аренду, если оно арестовано судебными приставами?

ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.В соответствии со ст.

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги?

Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами.

«Арендная плата устанавливается в размере _______ руб. и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».

Однако этот вариант может не устроить арендодателя. Ведь величина коммуналки зависит от объема фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов. Соответственно, предугадать эти расходы заранее нельзя. А корректировать размер арендной платы по общему правилу можно не чаще одного раза в годп. 3 ст. 614 ГК РФ.

«Арендная плата устанавливается в виде фиксированной части в размере _______ руб. за месяц и переменной части в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменной части определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги».

При таком варианте изменение общей величины арендных платежей не будет считаться изменением арендной платып. 11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66.

И при одном, и при другом способе вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая упрощенку) может полностью учесть арендную плату в расходахподп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Если сторонами договора аренды являются организации, традиционно используются две схемы возложения на арендатора обязанности оплаты коммунальных услуг. Первая — арендатор самостоятельно заключает договоры с энерго-, тепло-, водоснабжающими организациями и оплачивает их услуги. Вторая — договоры ресурсоснабжения заключены арендодателем, арендодатель оплачивает стоимость потребленных услуг и выставляет арендатору акт об оказании услуг (исходя из счетов ресурсоснабжающих организаций), на основании которого арендатор вносит арендодателю компенсацию и учитывает ее суммы в составе налоговых расходов (Письма Минфина России от 19.01.

2006 N 03-03-04/1/43, УФНС по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162, от 06.12.2007 N 20-12/116503, Постановление ФАС ВСО от 30.11.2007 N А19-17545/06-40-52-Ф02-8944/07). Акт выполняет роль первичного документа, поэтому должен содержать все реквизиты, перечисленные в п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.

Можно ли применить такие схемы, если арендодателем выступает физическое лицо, а объектом аренды — нежилое помещение в многоквартирном доме?

Сдача в аренду нежилых помещений

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

Договор аренды

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

  1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
  2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

  1. Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
  2. ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
  3. Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

  • 6% с выручки от аренды;
  • отчисления за себя в пенсионный фонд;
  • отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность.

И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

  • 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
  • 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
  • 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.

Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты.

Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ.

Договор исполнителя с собственником

В общем случае абонентом и получателем услуг выступает собственник. Однако в силу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) ничто (кроме воли участников правоотношений) не препятствует заключению соответствующих договоров между арендатором (фактическим пользователем помещения) и ресурсоснабжающими организациями (управляющей компанией, ТСЖ).

Такой вариант допускает и Минфин в своих разъяснениях (Письма от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01, от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191): если договором аренды предусмотрено производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором самостоятельно сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги, то арендатор учитывает сумму оплаченных вышеуказанных услуг в составе расходов.

Наличие прямых договоров с коммунальными и жилищными организациями позволит арендатору не только быть полностью уверенным в признании налоговых расходов, но и принять к вычету «входной» НДС (если контрагент является плательщиком). Кроме того, прямой договор дает арендатору как заказчику определенные права требовать от управляющей организации исполнения договора. В противном случае все вопросы нужно решать через собственника нежилого помещения.

Если коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества предоставляются на основании договора, стороной которого выступает собственник помещения, платежные документы выставляются на имя собственника. Можно ли арендатору рассчитывать на признание расходов в налоговом учете в таком случае?

Действуя по аналогии с ситуацией, когда арендодателем является юридическое лицо, стороны договора (арендатор и собственник-гражданин) могут составлять первичный документ (акт, счет), перенося в него показания из квитанции, предъявленной собственнику управляющей организацией (копия квитанции прикладывается к составленному документу).

Примечание. Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» исходит из того, что источником первичного учетного документа может быть только организация (пп. «в» п. 2 ст. 9). Однако финансисты (см. п. 9 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.

2002) допускают вариативность. В частности, при оформлении первичного документа от имени организации среди обязательных реквизитов должны быть ее наименование и ИНН, от имени индивидуального предпринимателя — его Ф.И.О., ИНН и реквизиты документа о регистрации в качестве ИП. Если же первичный документ оформляется от имени физических лиц, то он обязательно должен содержать Ф.И.О., наименование и данные документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства, ИНН, если он имеется.

Таким образом, отказывать в принятии расходов на основании документа только по той причине, что он составлен от имени гражданина, было бы неправомерно.

Добавим, что такая схема не дает никаких шансов на вычет НДС, предъявленного в стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Е.В.Ермолаева

Эксперт журнала

бухгалтерский учет

и налогообложение»

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая энциклопедия
Adblock detector