Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду

Если недвижимое имущество или его часть были переданы в субаренду, субарендатор получает возможность владения и пользования указанным имуществом. Соответственно, возникают риски использования имущества субарендатором не в соответствии с его целевым назначением и причинения имуществу значительного ущерба.

Арендатор может в подобных ситуациях ссылаться на то, что ущерб был причинен не им, а субарендатором, соответственно, все требования нужно будет заявлять последнему. Однако подобные возражения арендатора несостоятельны. Дело в том, что между арендодателем и субарендатором никаких правовых отношений не возникает, и обязанность по возврату имущества арендодателю в надлежащем состоянии будет как и прежде лежать на арендаторе (ст. 622 ГК РФ).

Арендатор после удовлетворения требований арендодателя имеет право обратиться в регрессном порядке с аналогичными требованиями к субарендатору. Однако к арендодателю это не будет иметь никакого отношения.

При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.

Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:

  • арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
  • договор аренды был прекращен досрочно;
  • срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.

Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок 

По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло (постановление ФАС Центрального округа от 17 декабря 2009 г. № Ф10-5527/09 по делу № А62-2749/2008).

Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы.

Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором.

Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.

Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду – это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя.

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если договором аренды (субаренды) не предусмотрено право сдачи имущества во вторичную субаренду, то при сдаче имущества в субсубаренду необходимо получить согласие собственника.Рассматривая спорную ситуацию о возможности сдачи арендованного имущества в субсубаренду без согласия собственника, судебные инстанции пришли к выводу, что собственник имущества передал объект недвижимости в аренду с правом уступки требования третьему лицу или заключения договора субаренды.

Впоследствии арендатором был заключен договор субаренды, после чего данное имущество было субарендатором передано в аренду третьему лицу (субсубарендатору).В такой ситуации суды пришли к выводу о том, что, поскольку с собственником имущества не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, договор субсубаренды является ничтожной сделкой.

(Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643, Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013).Если же договорами предусмотрена сдача имущества в субаренду (субсубаренду), то при сдаче имущества во вторичную субаренду (субсубаренду) получать согласие собственника не нужно.

Так, если собственником заключен договор аренды, в котором предусмотрено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению, а также заключение договоров перенайма, а впоследствии арендатором был заключен договор субаренды, в котором также были предусмотрены соответствующие права для субарендатора на сдачу имущества в аренду (субсубаренду), получать дополнительное согласие собственника не требуется (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.

Здравствуйте!

Ваши ситуация двойственна.

Суды данный вопрос решают по разному.

Из Консультант плюс…

Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды. При этом возникает вопрос о том, означает ли право арендатора на предоставление арендуемого имущества в субаренду, предусмотренное договором, одновременно право субарендатора в свою очередь предоставить имущество во вторичную субаренду без согласия собственника этого имущества.

Вывод из судебной практики: В отношении необходимости получения согласия собственника имущества на сдачу его во вторичную субаренду существует две позиции судов.

Позиция 1. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду необходимо получить на это согласие собственника.

Примечание: В рассмотренном далее деле договор вторичной субаренды был признан ничтожным в связи с тем, что от собственника имущества не было получено согласия на сдачу имущества во вторичную субаренду, несмотря на то что в договоре аренды было согласие на субаренду. Невыясненным остался вопрос: необходимо ли получать согласие арендатора на передачу имущества во вторичную субаренду?

Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643«… Суды обеих инстанций установили, что 01.01.2005 между Институтом (арендодатель) и ООО «Левикон» (арендатор) был заключен договор N 01 на аренду нежилого помещения общей площадью 50,0 кв. м, расположенного по адресу: г.

Москва, 2-ой Кожуховский проезд, д. 12, стр. 1.Собственником имущества является ФИНЭКСПО Компани ИНК, которое по договору от 24.06.2003 передало указанный объект недвижимости в аренду ООО «Сити Проперти» с правом уступки права требования третьему лицу или заключения договора субаренды.10.07.2003 между ООО «Сити Проперти» и Институтом был заключен договор субаренды.

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Впоследствии указанное нежилое помещение было передано в аренду ООО «Левикон».Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.Поскольку с собственником имущества — ФИНЭКСПО Компани ИНК — не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, суды правомерно признали договор субаренды, заключенный между Институтом и ООО «Левикон», ничтожной сделкой…»

Позиция 2. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009«… Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.02.2009 между ООО «Нонсенс» и ООО «Кредитный эксперт» подписан договор субаренды нежилого недвижимого имущества N 89/2009, по условиям которого истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 13,7 кв.

м, расположенного на втором этаже в нежилом здании литера В2в2 по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, д. 201, и обязуется ежемесячно оплачивать арендную плату до 5 числа текущего месяца. Размер арендной платы за каждый календарный месяц установлен в размере 5480 руб.Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, исследовав материалы дела, в том числе договор аренды нежилого недвижимого имущества от 19.12.

2008, заключенный между ООО «Консенсус» и ООО «Перспектива», договор субаренды недвижимого имущества от 02.02.2009 N 1, заключенный между ООО «Перспектива» и ООО «Нонсенс» и договор субаренды нежилого недвижимого имущества от 02.02.2009 N 89/2009, заключенный между ООО «Нонсенс» и ООО «Кредитный эксперт», арбитражный суд посчитал исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению исходя из незаключенности договора субаренды от 02.02.

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

2009 N 89/2009, ввиду отсутствия в техническом паспорте на втором этаже здания комнаты N 204 площадью 13,7 кв. м. Кроме того, не принимая письма ООО «Консенсус» от 02.07.2009 и ООО «Перспектива» от 02.07.2009 в качестве надлежащих доказательств по делу, судом сделан вывод об отсутствии согласия собственника нежилых помещений (ООО «Консенсус») на заключение договора субаренды в силу требований статьи 615 ГК РФ.

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал третьих лиц, передать в залог, в доверительное управление, субаренду третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению, заключать договоры перенайма.Пунктом 1.4 договора субаренды нежилых помещений от 02.02.2009, заключенного между ООО «Перспектива» и ООО «Нонсенс», также предусмотрено, что арендатор вправе сдавать помещение в субаренду по своему усмотрению и на собственных условиях.

Дополнительным соглашением от 06.02.2009 к договору аренды от 19.12.2009 стороны установили необходимость предварительного письменного согласования на сдачу арендованного имущества в субаренду.Делая вывод об отсутствии письменного согласования, судом не учтено, что договор субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, являющийся предметом спора, был заключен до подписания дополнительного соглашения от 06.02.

Для каких целей подойдет эта стратегия

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

Доход инвестора от субаренды офисных помещений обычно формируется за счет одной из двух стратегий:
  1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
  2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы  офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Такой вариант подойдет для инвестора, который хочет получать высокий  денежный поток с чужой недвижимости и без ипотеки. Но нужно быть готовым заниматься этим как бизнес-проектом, особенно на первом этапе. Такие инвестиции нельзя назвать полностью пассивными, пока вы не масштабировались и не делегировали все управляющим.

Бывшее складское помещение инвестор разделил на маленькие части и отдельные рабочие места. Его основные клиенты – индивидуальные предприниматели, интернет-магазины, небольшие стартапы. Некоторые даже снимают офисы по часам, чтобы пообщаться с налоговым инспектором или другим чиновником.

Доход получается за счет:
  • долгосрочной аренды мини-офисов;
  • долгосрочной аренды отдельных рабочих мест (коворкинг);
  • почасовой и посуточной аренды переговорной комнаты;
  • почасовой и посуточной аренды офисов;
  • аренды части помещений на вечерние часы для тренингов и других мероприятий
  • представления юридических адресов.

За счет разделения помещения доходность увеличилась в полтора раза.

Доходность проекта – разница между доходом от субаренды и всеми расходами инвестора (аренда помещения, перепланировка или ремонт, закупка необходимого оборудования, налоги, оплата уборщицы). Самые существенные расходы при этом – стоимость аренды и ремонта (если он необходим).

Если инвестор берет в аренду помещение без ремонта, его расходы на первоначальном этапе значительно возрастают даже с учетом того, что стоимость аренды будет ниже. Как следствие, возрастают риски и срок окупаемости проекта.

180 000*12 – (100 000*12 25 000*12 90 000) = 2,16 млн – 1,59 млн = 570 000 рублей.

А уровень доходности (соотношение доходности и вложений) составит

(570 000/1 590 000)*100% = 35% годовых.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако это право арендатор может реализовать лишь после того, как получит согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Нередко недобросовестные арендаторы передают арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя. В договоре аренды целесообразно установить санкции за такое нарушение. Нужно иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, являющегося основанием для расторжения договора.

Арендодатель, как правило, проверяет информацию о будущем контрагенте перед заключением договора. Если же недвижимое имущество передается в субаренду, это значит, что им будет пользоваться иное лицо, о котором арендодателю ничего не будет известно.

Особенности субаренды

Чтобы устранить эту неопределенность, нужно обратить внимание на способы выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Дело в том, что согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в самом договоре, то в этом случае арендатору не требуется получать дополнительное согласие от арендодателя на заключение конкретного договора субаренды. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Следовательно, в этом случае арендатор будет иметь возможность передать недвижимое имущество в субаренду любому лицу по своему усмотрению. Поэтому арендодателю нужно осторожно и продуманно использовать этот способ выражения согласия на субаренду.

Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, то арендатору необходимо предварительно направить арендодателю запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. При заключении договора аренды стороны вправе согласовать порядок и форму обращения арендатора к арендодателю о возможности сдать помещение или его часть в субаренду.

Практика заключения подобного рода договоров свидетельствует о том, что наиболее часто стороны прибегают к письменной форме запроса. Кроме того, в договоре можно установить обязанность арендатора в своем письменном запросе о передаче недвижимого имущества в субаренду указать полные реквизиты и иные необходимые данные о предполагаемом субарендаторе (в частности, состав учредителей, размер уставного капитала и т. д.

Некоторые арендаторы передачу арендованного имущества в субаренду превращают в форму постоянного извлечения прибыли, заключая договоры субаренды по более высокой ставке. В этих случаях в договоре также можно предусмотреть условие о повышении размера арендной платы в случае передачи имущества в субаренду.

Естественно, нельзя забывать о том, что размер арендной платы можно повышать не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Например, можно указать в договоре, что в случае передачи арендатором имущества в субаренду арендодатель будет иметь право ежегодно увеличивать размер арендной платы не на 10 (как это указано в договоре), а на 20 процентов.

В то же время в договоре можно прописать способ определения размера арендной платы, включающий в себя повышающий коэффициент, размер которого будет зависеть от объема переданных в субаренду площадей. В этом случае при передаче всех или части арендованных помещений в субаренду повышение арендной платы будет происходить автоматически.

Также нужно учитывать, что договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что договор субаренды автоматически прекратил свое действие в тот момент, когда истек срок договора аренды 

Истец (департамент недвижимости, арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (индивидуального предпринимателя, арендатора) задолженности по арендной плате и о возврате нежилого помещения.

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено в части взыскания с ответчика арендной платы. В этой части принято новое решение – об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле.

В кассационных жалобах субарендаторы, не привлеченные к участию в деле, просили отменить судебные акты по данному делу и привлечь их в качестве третьих лиц в связи с наличием договоров субаренды.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2001 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2001 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением освободить занимаемое помещение. Однако оно не было освобождено.

Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Согласия на продление срока договора аренды арендодатель не давал.

Доводы субарендаторов, не участвовавших в деле, о том, что суд, приняв решение о возврате помещения, не привлек их к участию в деле и тем самым затронул их права и обязанности, являются необоснованными. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие. Поэтому при рассмотрении искового заявления истца о возврате помещения оснований для привлечения субарендаторов не имелось (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2003 г. по делу № Ф04/1548-363/А46-2003, № Ф04/1548-364/А46-2003, № Ф04/1548-365/А46-2003).

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду (субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договоры аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Сколько на этом можно заработать

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от конкретных условий, таких как:
  • город;
  • расположение офиса;
  • класс офиса;
  • состояние (требуется ли ремонт или офис готов к сдаче “под ключ”);
  • модель бизнеса (под маленькие офисы или коворкинг-центр).

В Москва-Сити можно взять полностью обставленный офис в долгосрочную аренду за 300 000 рублей и сдать его в субаренду за 600 000 рублей. За вычетом некоторых расходов (оплата секретаря, интеренет, кофемашина и т.д) чистый доход инвестора составляет от 250 000 рублей.

Если это не офис класса “А” в центре Москвы, а рядовое помещение в регионах, доходность составляет 50 000-100 000 рублей в месяц.

Если помещение нуждается в ремонте, расходы на ремонт будут выше, но стоимость аренды – ниже. В таких случая нужно еще более тщательно считать и анализировать расходы.

Передача части площади помещения в повторную субаренду третьему лицу (субсубаренду)

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Сдача помещений в аренду (субаренду), за исключением вариантов, предусмотренных в пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, в указанном перечне видов деятельности не поименована, соответственно, к ним следует применить общую систему налогообложения, исчислив налог на прибыль и НДС.

Особое внимание следует обратить на передачу имущества в безвозмездное пользование. Согласно разъяснениям, изложенным в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.2010 N 03-11-06/3/55, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС. Так что даже организации, применяющие ЕНВД, при сдаче арендованного имущества в субаренду на безвозмездной основе обязаны заплатить в бюджет НДС.

Таким образом, несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем (собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Е.Ушицина

Аудитор

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

«Северо-Западного

Юридического Центра»

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда. По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

  • указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  • согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя.

Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

ГК РФ специально предусматривает возможность передачи имущества в субаренду (ст. ст. 615, 618, 638, 647, 660) либо запрета таковой (ст. 631). Но практика коммерческого оборота диктует необходимость передачи субарендатором имущества (зачастую нежилых помещений) в пользование иным лицам. Так возникает субсубаренда (или вторичная, последующая субаренда), для существования которой имеются все правовые основания.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им (или законом) лицам. Учитывая закрепляемую в ст. 421 ГК РФ свободу участников гражданских правоотношений в заключении договора, полагаем, что последующая делегация прав владения и пользования за пределами указанного в законе уровня (аренда, субаренда) возможна.

Поэтому возможны субсубарендные отношения, субсубсубарендные отношения и т.д. Число последующих делегаций права аренды будет определяться хозяйственными устремлениями субъектов.

Материалы судебной практики свидетельствуют о возможности субсубарендных отношений. Довод о том, что п. 2 ст. 615 ГК РФ не оговорена возможность сдачи недвижимого имущества во вторичную субаренду, был отклонен судом как основанный на неправильном толковании указанной правовой нормы (Постановление ФАС ЦО от 09.02.2006 N А68-ГП-103-104-246/4-04).

Примечание. Субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю.

Заключенные лицом на основании договора субаренды последующие договоры субаренды суд оценил как незаключенные в контексте ст. 607 ГК РФ, поскольку в них отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект субаренды, но не в качестве недействительных по причине субсубарендных отношений (см. Решение АС г. Москвы от 11.09.2008 N А40-31232/08-82-298, Постановлением ФАС МО от 26.01.2009 N КГ-А40/13110-08 данное Решение оставлено без изменения).

Договор аренды и договор субаренды соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенных в соответствии с ним и договора субаренды, и договора субсубаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Двойная субаренда

Бездействие субарендатора влечет для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды. Поэтому субарендатор либо должен предъявить требование о заключении договора аренды (см. Постановление ФАС МО от 22.12.2008 N КГ-А40/9720-08), либо арендодатель, истребуя у субарендатора имущество, должен доказать, что субарендатор не воспользовался правом на заключение с истцом договора аренды, иначе договор субаренды нельзя считать прекратившим свое действие (Определение ВАС РФ от 24.09.2009 N ВАС-9521/09).

Требование о заключении договора аренды должно быть оформлено в виде проекта договора аренды. В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю. Поскольку оферта должна быть достаточно определенной и выражать намерение лица, сделавшего предложение, а также содержать все существенные условия договора (ст.

1 ст. 609 ГК РФ), то направленное арендодателю письмо с просьбой заключить договор аренды не может быть признано офертой. В этом случае необходимо направлять проект договора аренды, который и будет являться надлежащей офертой. Если на эту оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение 30 дней со дня получения оферты, то у субарендатора в силу п. 4 ст.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС ДВО от 25.12.2007 N Ф03-А73/07-1/5921).

Вместе с тем ни ГК РФ, ни другой закон прямо не предусматривают право субсубарендатора на заключение договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды, влекущего прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды и всех последующих договоров субсубаренды.

Что предусмотреть при субаренде

Поэтому субсубарендатор в силу формального толкования нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ не имеет права предъявить требование о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды, если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора аренды.

Примечание. Заключение договора аренды дает право на заключение договора субаренды, субсубаренды и т.д.

Однако заключение договоров субсубаренды действующим законодательством не запрещено, а такое формальное толкование в значительной мере ограничивает права субсубарендатора. ГК РФ регламентированы права сторон на втором уровне делегации права пользования (отношения между арендатором (субарендодателем) и субарендатором).

Досрочное прекращение договора аренды (делегации права аренды первого уровня) влечет право субарендатора (пользователя при делегации второго уровня) требовать заключения договора аренды на условиях прекращенного договора аренды. Приобретая право аренды при делегации первого уровня, субарендатор становится на место арендатора, а право субаренды (делегация второго уровня) прекращается.

Риски субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Если отношения по делегации права аренды второго уровня трансформируются в отношения делегации первого уровня с соответствующим изменением условий (как правило, условия права аренды первого уровня имеют более льготный характер), то представляется несправедливым полагать наличие запрета для субсубарендатора на предъявление требования о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды.

Статьей 6 ГК РФ оговорено, что в случае, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к подобным отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого можно предположить, что в порядке аналогии закона субсубарендатор имеет право предъявить требование о заключении с ним договора субаренды (на условиях прекращенного договора субаренды), если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды.

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

По общему правилу бездействие субарендатора, не потребовавшего заключения договора аренды, приводит к прекращению договора субаренды. Должны считаться прекращенными и договоры субсубаренды. Тем не менее договоры субсубаренды действительны, если арендодатель дал согласие на их заключение, из чего следует его осведомленность о наличии лиц, заинтересованных в продолжении использования арендованного объекта.

Поэтому, если субарендатор не реализовал свое право и не заключил договор аренды, считаем возможным в порядке аналогии права возникновение у субсубарендатора права при досрочном расторжении договора аренды требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субсубаренды.

Д.Петров

К. ю. н.,

доцент

кафедры коммерческого права

юридического факультета

Санкт-Петербургского

государственного университета

ГК РФ Статья 615.

КонсультантПлюс: примечание.

Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим , другим или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

— Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды

— Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

— Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды

— Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ

— Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

— Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

— Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

— Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды

— Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

— Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

— Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

— Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

— Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду

— Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)

— Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду

— Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду

— Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка

— Правовое регулирование договора сублизинга

— Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

— Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду

— Способы передачи арендатором права аренды

— Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке

— Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору

— Сохранение в силе договора субаренды при перенайме

— Применение ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора на установку рекламной конструкции

— Последствия квалификации перенайма в качестве злоупотребления правом

— Возможность ограничения права пользования имуществом по договору аренды

— Перепланировка арендатором помещения без согласования с арендодателем

— Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 615 ГК РФ была применена исходя из ее буквального содержания

Еще статьи по теме

  • Отпуск в армииОтпуск в армии
  • Может ли депутат быть директоромМожет ли депутат быть директором
  • Временный ввоз автомобиля в РоссиюВременный ввоз автомобиля в Россию
  • Налоговая проверка ИПНалоговая проверка ИП
  • Воровство в школеВоровство в школе
  • Договор с управляющей компаниейДоговор с управляющей компанией

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

  

Аренда

Правила аренды офисов, зданий и помещений, сроки аренды, земельная аренда
Аренда

Аренда квартир.

Аренда квартир — какую квартиру выгодно арендовать? Договор аренды квартиры, арендаторы, стоимость аренды и условия по договору Аренда квартир.   

Аренда офиса.

Аренда офиса, правила аренды офисов, договор аренды офиса, аренда помещения под офис. Аренда офиса.

Аренда авто.

Аренда авто — условия, залог, страховка, что делать при аварии и нарушении ПДД в арендованных автомобилях Аренда авто.

Субаренда на практике.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Аренда авто.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001 «Арендованное имущество».

Многочисленные вопросы вызывает порядок учета и начисления амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным в субарендованное имущество. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ арендатор (субарендатор) имеет право амортизировать указанные неотделимые улучшения в течение срока действия договора аренды, если они произведены с согласия арендодателя и их стоимость не возмещается арендодателем.

Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. К субаренде применяются те же правила, что и к арендным отношениям. Однако в ст.

При отнесении затрат, связанных с текущим, капитальным ремонтом, на расходы при исчислении налога на прибыль необходимо обратить внимание на то, кто именно по условиям договора должен производить ремонт имущества. Субарендатор может учесть расходы на ремонт при расчете налога на прибыль только в том случае, если договором (законом) предусмотрена его обязанность проводить данный вид ремонта. В ст.

Нередко возникают ситуации, когда субарендатор обязан возместить затраты арендатора в случае нанесения прямого ущерба арендуемому имуществу. Суммы возмещения ущерба рассматриваются законодателями в качестве расходов, связанных с оплатой реализованных товаров и услуг, соответственно, данные денежные средства должны увеличивать у арендатора налоговую базу по НДС (Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-07-11/366).

Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду. Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду?

В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст. 249 «Доходы от реализации» и 250 «Внереализационные доходы» НК РФ. В ст.

250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду (субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно. Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.

Сложная ситуация возникает, когда организация, применяющая ЕНВД, арендует помещение и частично сдает его в возмездное или безвозмездное пользование другой организации. Согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, НДС в рамках видов деятельности, в отношении которых применяется ЕНВД.

Е.Ушицина

Аудитор

«Северо-Западного

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Аренда квартир.

Аренда квартир.   

Аренда офиса.

Аренда офиса.

Аренда авто.

Аренда авто.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

  1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
  2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
  3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
  4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
  5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
  6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
  7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Д.Петров

К. ю. н.,

доцент

ГК РФ Статья 615.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
  • информацию о величине нежилого объекта;
  • информацию о целевом назначении помещения;
  • информацию по сроку субаренды;
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Риск причинения субарендатором ущерба имуществу арендодателя

Также не вызвало нареканий у суда и сторон заключение договора субсубаренды между субарендатором (передающим помещение в субсубаренду) и субсубарендатором (см. Постановление ФАС МО от 22.12.2008 N КГ-А40/11703-08).

Рассматривая отношения субсубсубаренды, суд отметил, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Анализируемый договор субсубсубаренды недействителен по основаниям ничтожности, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, поскольку собственник нежилых помещений, составивших предмет договора, не предоставил истцу права сдачи спорного имущества в субаренду (см. Постановление Девятого ААС от 29.08.2006, 05.09.2006 N 09АП-10131/2006-ГК).

Важно соблюсти императивное требование ГК РФ о необходимости наличия согласия арендодателя на передачу нежилого помещения в субсубаренду и последующие делегации права аренды, что прямо вытекает из п. 2 ст. 615 ГК РФ. В противном случае соответствующий договор (субсубаренды и пр.) будет ничтожным по ст. 168 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено или в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п.

Система налогообложения

Аренда квартир.

Аренда квартир.   

Аренда офиса.

Аренда офиса.

Аренда авто.

Аренда авто.

Чтобы снять помещение в аренду и сдать их в субаренду, нужно оформить ИП. Индивидуальные предприниматели платят налог 6%. Но при упрощенной системе налогообложения для ИП предприниматель должен оплатить налог со всех средств, которые попадают на расчетный счет или в кассу. Чтобы оплачивать налоги не с общей стоимости субаренды, а только с фактического дохода (который представляет собой разницу между стоимостью субаренды и аренды), нельзя применять УСН. Подробнее о том, как платить меньше налогов ИП, читайте в нашей статье.

Какие есть риски и как их минимизировать

Основные риски, которые может понести инвестор:
  • Риск не сдать помещения в субаренду. Этот риск снимается грамотным тестированием спроса и цен на небольшие офисы. Также необходимо тщательно подсчитать все сопутствующие расходы, чтобы точно просчитать.
  • Риск порчи имущества субарендаторами. В сфере коммерческой недвижимости этот риск существенно ниже, чем в сфере жилой недвижимости. Он снимается грамотным составлением договора, где будут четко прописаны права и обязанности сторон. Также арендатор должен лично следить за состоянием помещения. Если речь о коворкинг-центре, арендатор нанимает администратора, который поддерживает порядок.
  • Риск, что доходы от субаренды не покроют расходы.  Он снимается тщательным анализом рынка и составлением грамотного бизнес-плана с учетом всех расходов.
  • Риск проблем с налоговой и другими контролирующими органами. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора субаренды могут заключаться только с согласия собственника (арендатора), и их срок не должен превышать срок договора аренды помещения. Если эти условия выполнены и инвестор платит налоги за полученный доход, никаких проблем возникнуть не должно.

Субаренда и налогообложение

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Наш выбор

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Площадь помещения 100 кв. метров
Стоимость аренды 300 000 рублей в месяц
Стоимость субаренды 600 000 рублей в месяц
Чистый доход 250 000 рублей в месяц

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

Рекомендации инвестору:
  1. Тщательно выбирать объект
  2. Заранее тестировать спрос на субаренду
  3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
  4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
  5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
  6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
  7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Какие плюсы и минусы:

Старт с небольшими вложениямиНе нужно брать ипотеку, минимум хлопот с документамиВысокая доходностьТребует серьезного участия инвестора только на первом этапе

Риск понести убытки, если не будет спросаНужен хотя бы небольшой стартовый капитал

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая энциклопедия
Adblock detector